什么是小产权房
1.什么是小产权房
小产权房，是与普通商品房相对应的一个概念，它是指在农村集体土地上建设的房屋，在建设过程中并未缴纳土地出让金，其产权证是由基层的乡政府或者村组织颁发，不是由国家的房管部门颁发，因此又被称为“乡产权房”。小产权房并不是严格的法律称谓，也没有国家核发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土管理局不会予以备案，所谓产权证也不具备真正的法律效力。
2.小产权房的几大弊端
由于小产权房在建设之初并没有缴纳土地出让金，且主要位于农村地区，并没有形成完善的定价机制，总体而言房价比普通商品房要低许多。但是小产权房的交易并不合法，因此购买小产权房具有一定的风险。总体而言，主要存在如下几个主要的弊端。
(1)没有“五证”
“五证”包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预销预售许可证，这是购房者取得房产证的前提。但是小产权房没有“五证”，因此不能办理房产证。这便是小产权房交易最大的风险，即没有产权，交易并不受法律保护。
(2)如果发生拆迁将很难获得补偿
这些小产权房很大一部分都是在政府规划范围之外的违章建筑，一旦与国家规划出现冲突，将会面临被拆除的风险，而且产权不受保护。因此一旦发生拆迁，小产权房的购买者可能无法获得应有的拆迁补偿。
(3)质量很难得到保证
随着农村小产权房销售的日渐繁荣，一些开发商为了赚钱，往往会偷工减料，因此存在较大的安全隐患。除此之外，还存在房屋质量、售后保修及物业管理方面的一系列问题。
(4)房屋的配套极不完善
这些小产权房一般都没有暖气、天然气等完善的配套设施。一旦发生纠纷，很可能连最基本的生活保障设施(比如水电)都会受到限制。
(5)遗赠也非常麻烦
由于没有合法的产权证，因此在未来如果发生遗产继承，有可能面临一系列的问题和困难。以新农村建设及旧村改造的名义，进行小产权房的开发建设是目前主流的运作模式，房价也相对便宜。一旦发生纠纷，开发商早已经拍屁股走人，所有麻烦都会留给后来的购房者。
(6)不能抵押或者上市转卖
由于没有产权证，不能和普通商品房一样进行上市交易。因此，一旦购买了小产权房，就应该做好长期居住下去的准备。
3.小产权房购买过程中的注意事项
目前还没有相关的法律法规对城镇居民购买农村小产权房的效力问题做出规定。一旦发生纠纷，法院的判决主要会考虑如下几个因素。
(1)当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，包括自愿原则、平等原则、公平原则、诚信原则等。
(2)买卖双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形。
(3)由于我国实行的是村民自治，因此在此类案件判决过程之中会充分考虑村委会的意见和建议。
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