关于得房率你该知道的

所谓得房率就是指某套商品房的套内建筑面积与该套住房的建筑面积的比值，如图1-8所示。

【案例故事]关于得房率

某个体户老杨买了一套商品房，购房合同上标明的建筑面积为90平方米，但是他不是特别放心，于是在交房前特意到新房跑了几趟。他感到非常吃惊，90 平方米的房子怎么这么小?因此越发怀疑是不是开发商做了手脚。于是自己测量了一下，将几间房子的面积之和相加得出的结果只有50平方米。

有人告诉他，这种测量方法不对，还得将室内墙体的面积算进去。于是他又重新算了一次，最终的结果依然令他吃惊，满打满算也只有56平方米，比购房合同上标明的套内建筑面积63平方米少了7平方米。即便将外墙的建筑面积也算进去，那么 90平方米的建筑面积，得房率也仅为70%。老杨感觉得房率是不是也太低了?

得房单到底与哪些因素有关?通常情况下，得房率与公摊面积的大小直接相关。公摊面积越大，得房率越小。

1.影响得房率的因素

(1)房型结构

一梯多户与一梯两户的公摊面积可能相差不大，但是住户总数却明显增加，也就意味着每户需要分摊的公用面积会相应减少。

(2)楼盘形态

通常而言，楼盘的高度越高，建筑结构越复杂，公共设施占用的面积就会越大，从而得房率越低。具体而言，低层住宅的得房率最高，小高层次之，高层最低。

(3)楼体形式

最常见的楼体形式主要有板楼和塔楼。塔楼相对较高，其他条件相同的情况下，塔楼每层的户数要少得多，房屋的公摊系数较大，得房率较小。相比之下，板楼的楼体长度远大于宽度，每层的住户较多，房屋的公摊系数较小，得房率自然更高。

(4)公共活动区域面积

一般情况下，高品质物业的大堂、电梯相对宽敞且具备室内车库，这些都将使得建筑面积大量增加，从而降低得房率。

(5)赠送面积

最常见的房屋赠送面积当属飘窗或阳台了。一般情况下,阳台赠送一半面积，而飘窗则全部赠送，从而可有效提高房屋的得房率。通常而言，赠送面积是不计入得房率的，但是在购房时最好询问清楚以免在交房过程中发生不必要的纠纷。

2.得房率多少最合适

通常情况下，可以分如下几种情况进行讨论。如果是底层住宅，得房率在88%~93%范围内，比较合理。如果是小高层住宅，得房率在84%~90%范围内 比较合理。如果是高层住宅，得房率在76%~86%范围内比较合理。

其计算公式如下:得房率=套内建筑面积该套房屋的建筑面积

【案例解析]得房率的计算

王先生在某二线城市的三环线立交桥附近小区购买了一套商品房(属于高层住宅)。根据购房合同，约定的销售面积(建筑面积)为120平方米，套内建筑面积为 96平方米。

王先生所购商品房的得房率=96÷120=80%

根据上述的衡量标准，王先生所购房屋的得房率处于合理区间。

3.如何规避面积被“盗”的风险

通常情况下，购房合同附件中存在“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明”，但是大多只是说明了应分摊的部位及其构成，对于具体的分摊数据则并不加以确定，因此购房者存在购房面积被“盗”的风险。

那么如何有效规避面积被“盗”的风险呢?

(1)索取公摊数据

购房者在签订购房合同时，要求开发商出示计算公摊面积的数据，其中包括整栋商品房建筑的建筑面积、套内建筑面积之和以及不应分摊的建筑面积等基本数据。除此之外，也可以要求开发商就建筑面积的具体公摊项目进行详细说明。如果所购房屋的实际数据与获取的上述数据不符，便有充分的证据保护自身的权益。

(2)查阅相关资料

购房业主有权自行查找或者聘请律师查阅与所购房产相关的各种数据报告，比如最终的设计图纸、最终设计方案、建筑面积的测量报告以及各种数据的计算方法。

(3)在购房合同中约定公摊面积

购房者应当在《商品房买卖合同》中与开发商约定具体公摊面积的数字,并详细约定公摊面积的具体部位及面积大小。一旦与开发商发生纠纷，可以据此维护自身的合法权益。

4.实测面积与合同面积出现误差怎么办

针对公摊面积与购房合同不符的情形，最高人民法院有专门规定:卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买方请求解除合同的，不予支持。

(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

【案例解析]实测面积与合同面积出现误差怎么办?

龙小姐在某二线城市购买了一套商品房。按照合同约定，套内建筑面积为90平方米，公摊面积为30平方米。

1.第一种情形: 实际交房时，套内建筑面积为90平方米，公摊面积为33平方米

房屋实际面积 =90平方米 +33 平方米 =123

平方米合同约定面积 =90 平方米 +30 平方米 =120 平方米

实际的面积误差比=[(90+33)-(90+30)]÷(90+30)=2.5%

计算结果显示，房屋实际面积大于合同约定面积，且实际的面积误差比为2.5%，没有超过法律规定的 3%，因此购房者不能解除合同，还必须补交增加的公摊面积的房款。

2.第二种情形:实际交房时，套内建筑面积为90平方米，公摊面积为36平方米

房屋实际面积(126 平方米)>合同约定面积(120平方米)

实际的面积误差比=[(90+36)-(90+30)]÷(90+30)=5%

计算结果显示,房屋实际面积大于合同约定面积,且实际的面积误差比为5%，超过了法律规定的3%。这种情况下，面积误差比在3%以内的部分由实际买受人补足，超过3%的部分由出卖人承担。

3.第三种情形:实际交房时，套内建筑面积为87平方米，公摊面积为30平方米

房屋实际面积=(87+30)平方米=117平方米

合同约定面积=(90+30)平方米=120平方米

实际的面积误差比绝对值=[(90+30) -(87+30)]÷(90+30)=2.5%

计算结果显示，房屋实际面积小于合同的约定面积，且实际的面积误差比绝对值为 2.5%，在法律规定的3%以内。在这种情况下，出卖人应当返还买受人2.5%的房款及相应利息。

4.第四种情形:实际交房时，套内建筑面积为85平方米，公摊面积为27平方米

房屋实际面积=(85+27)平方米=112平方米

合同约定面积=(90+30)平方米=120 平方米

实际的面积误差比绝对值=6.67%

计算结果显示，房屋实际面积小于合同约定面积，且实际的面积误差比绝对值6.67%，大于3%。在这种情况下，面积误差比在3%以内部分的房款及利息由出卖人返还买受人，超过3%的部分由出卖人双倍返还买受人。