房屋的各种面积你弄清了吗

民众在买房时，对这些“面积”一定要清楚，比如建筑面积、套内面积、使用面积、公摊面积等。

1.建筑面积

简而言之，建筑面积指的是建筑物外墙所围空间形成的水平面积，它是建筑物长度、宽度的外围尺寸的乘积(多层建筑在计算建筑面积时还需与建筑物的层数相乘)。房屋建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等部分。

建筑面积不仅关系到整个商品房的售价，和物业费、取暖费的缴纳也紧密相关。比如:

房屋售价是每平方米的单价与房屋建筑面积的乘积;物业费(每月)是每平方米的物业费与建筑面积相乘的结果。

一般情况下，房屋建筑面积=套内建筑面积+公摊面积(如图1-5所示)。

》【知识链接]几种特殊情况的说明

(1)窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高度超过2.10米的凸窗，在计算建筑面积时，应该按照其维护结构的外围水平面积减半计算。

(2)在房屋建筑主体结构之内的阳台，应全部计入建筑面积;但是在主体结构之外的阳台，应该减半计算。

(3)对于形成建筑空间的坡形屋顶，如果结构净高度超过2.10米，则应全部计入建筑面积;如果结构净高度在1.20米至2.10米之间，减半计入建筑面积;结构净高度小于1.20米的情况下，不计入建筑面积。

(4)地下室的层高如果超过2.20米，应全部计入建筑面积;地下室层高长于2.20米，减半计入建筑面积。

2.套内建筑面积和套内使用面积

套内建筑面积是衡量房屋价值的关键指标之一。对于建筑面积相同的两套住房，套内建筑面积越大，说明房屋面积的使用率越高。

【案例解析]套内建筑面积与套内使用面积

比如，有甲、乙两套商品房，市场价格均为150万元，且建筑面积相同，均为100 平方米。但是套内建筑面积存在差异，甲商品房为85平方米，乙商品房为80平方米。在这种情况下，如果按照套内建筑面积来计算商品房的单价，显然甲商品房更为划算。

套内建筑面积主要由三个部分构成，分别是套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。套内使用面积就是指房间内实际能使用的面积，也被通俗地称为“地毯面积”。

具体计算公式如下:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。

套内使用面积是卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、壁柜等所有室内空间面积的总和。如果室内存在楼梯，也需要将其计入套内使用面积。房间内的烟囱、通风道、内墙体面的装饰厚度也计入套内使用面积。

套内墙体体可分为共用墙体和非共用墙体。两者之间的计算方法不同。共用墙体是指商品房之间的分隔墙体，在计算共用墙体面积时，需要注意与邻居住户 分摊墙体面积 分摊墙体面积 分摊。而非共用墙体则应该按照墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

图1-6为共用墙体面积分摊示意图。

【案例解析]套内建筑面积的计算

如图1-6所示，A户和B户是邻居。两家之间共用墙体的厚度为0.4米，长度为15米，那么套内墙体面积是多少?

套内墙体面积 =0.4米 x15米÷2=3 平方米

另外，在计算套内阳台面积时，需要分两种情况进行考量:(1)如果阳台位于房屋主体结构之内，需要计算这个阳台的全面积;(2)如果阳台位于主体结构之外，则只计算1/2的阳台面积。

3.公摊面积

对新手购房者而言，关于买房需要学习的东西真的很多。尤其是在看房的时候，非常容易忽略公摊面积这个细节。

顾名思义，公摊面积是指每套商品房应该分摊的公用建筑面积。公用建筑面积为本栋楼内的所有业主所有。公摊面积主要包括大堂、电梯井、过道走廊、管道井、变电室、公共门厅过道、楼梯间、公用墙体、保安室、设备间等，如图1-7所示

[专家提醒]哪些部分不计入公摊面积?

(1)从属于人防工程的地下室、半地下室。

(2)供出租或者出售的固定车位或专用车库。

(3)幢外的公共休憩设施或者架空层。

公摊面积=建筑面积-套内建筑面积(或者=套内建筑面积x公摊系数)

从上述计算公式可以看出，房屋的公摊面积越大，意味着套内建筑面积、套内使用面积越小。比如楼梯、过道、电梯的面积过大，对于套内建筑面积会形成挤压效应。当然，也并非公摊面积越小越好，如果过小，可能会造成业主出行拥挤和诸多不便。

(1)公摊面积的计算方法。

第一步:计算公摊系数

公摊系数=小区总分摊面积之和÷小区商品房建筑面积之和

第二步:计算公摊面积

公摊面积=各套商品房的套内建筑面积x公摊系数

【案例解析]公摊面积的计算

北京某小区的一幢商品房高度为10层，每层有甲、乙两个单元，经测算，该栋楼的公摊面积总和为210平方米，甲单元套内建筑面积为60平方米，乙单元套内建筑面积为80平方米，分别计算甲、乙两个单元的公摊面积。

按照上述方法，共分两步进行计算:

1.公摊系数=210÷[(60+80)x10]=0.15

2.甲单元的公摊面积 =60 平方米x0.15=9平方米

乙单元的公摊面积=80 平方米x0.15=12平方米

(2)住宅的层级不同，公摊系数也存在差异。具体情况如表1-1所示。

【注意事项]公摊系数

从表1-1的数据中可以发现，随着楼层的升高，公摊系数也呈现逐步增加的趋势。原因在于高层住宅增添了很多低层住宅并不具备的各种设备，比如管道井、强电井等。

值得一提的是，一般小高层住宅的公摊系数会因为楼盘的不同而出现差异。如果没有地下设备用房或者商铺，公摊系数肯定会低一些，而如果自带电梯，公摊系数肯定会高一些。

另外，在没有电梯的低层住宅中，公摊系数一般会小于10%。在有电梯的板式小高层住宅中，公摊系数通常为15%~20%。在有电梯的板式高层住宅中，公摊系数通常为18%~25%。在有电梯的塔式小高层住宅中，公摊系数通常为18%~22%。在有电梯的塔式高层住宅中，公摊系数通常为20%~30%。

值得注意的是，公摊面积并非越小越好。公摊面积过高对于房屋的实际使用面积肯定会有不利影响，但是公摊面积如果过低，则意味着公共配套设施规模不足，这样可能会影响住户的生活品质。

【知识链接]关于公摊面积的其他问题

(1)开发商应当向购房者明示哪些公摊情况?

在商品房预售及商品房竣工之时，开发商应当向购房者明示:

①被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积;②参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;③不分摊的公用部位。如果商品房预售与竣工时，开发商明示的内容存在差异，购房者有权根据《商品房买卖合同》的约定追究开发商的违约责任。

(2)对物业管理用房分摊的相关规定

为了防止开发商或者物业管理公司以物业管理用房的名义侵占、使用小区房屋，增加购房人分摊的公用建筑面积，并因此增加购房负担，我国相关法律规定，新建小区的物业管理用房面积最高不得超过该栋楼建筑面积的6‰。

(3)对于公用建筑面积的建设与使用，购房者是否享有知情权?

购房者对于小区公用建筑面积的建设与使用，当然享有知情权。购房者支付的购房款既包括商品房的套内建筑面积也包括公用分摊面积，其中套内建筑面积属购房者个人所有，公用分摊面积的产权归属于整栋楼的业主共同所有。根据相关法律法规，开发商应向购房者明示公用分摊部位的功能及具体使用情况。